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赣州市已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法

2018年1月12日  锡林郭勒盟律师   http://www.xlglmlvs.cn/
发布部门: 江西省赣州市人民政府
发布文号:

第一章 总则
  第一条 为进一步深化住房制度改革,促进房地产市场流通,满足居民住房消费需求,依照《中华人民共和国房地产管理法》和《江西省已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法》规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售,适用本办法。

  第三条 本办法所称已购公有住房,是指职工或居民根据县级以上政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价所购买的公有住房(包括单位差额集资房)。
  本办法所称已购经济适用住房,是指按照政府指导价购买的经济适用住房(包括安居房、解危房和单位全额集资房)。

  第四条 赣州市房地产管理部门是本市已购公有住房和经济适用住房上市出售的行政主管部门。赣州市房地产市场管理机构负责本市市辖区已购公有住房和经济适用住房上市出售的具体业务工作;县(市)房地产(房改)管理部门负责本辖区内已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。
  财政、物价、地税、土地管理等有关部门应当按照各自职责,做好已购公有住房和经济适用住房上市出售管理工作。

  第五条 已购公有住房和经济适用住房上市出售应遵循自愿、公平、合理的原则。

  第六条 具备下列条件的,报经县(市)人民政府批准,可以开放已购公有住房和经济适用住房上市出售的交易市场:
  (一)按照省委、省政府赣发『1998』8号文件规定,进行了清房,并对清房中的违纪行为进行了处理;
  (二)已按本办法制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售的具体实施方案。
  (三)符合法律、法规、规章规定的其他条件。

第二章 上市出售的条件
  第七条 已购公有住房和经济适用住房必须取得合法产权证书、土地使用权属证明以后方可上市出售。

  第八条 已购公有住房和经济适用住房有下列情形之一的不得上市出售:
  (一)以抵于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的住房;
  (二)住房面积超过省政府规定的控制标准,且超标部分未按照退回或者补足房价款的住房;或者违反规定利用公款超标准装修,且未按照规定退回或补足装修费用的住房;
  (三)未经学校同意出售的学校校园内的住房;
  (四)擅自改变房屋使用性质的住房;
  (五)经房屋拆迁主管部门近期公告列入拆迁范围的住房;
  (六)经房屋安全鉴定部门鉴定为危房的住房;
  (七)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房屋所有权人、土地使用权人对房屋土地享有占有、使用、收益和处分权利的住房;
  (八)产权共有的房屋,未经其共有人书面同意出售的住房;
  (九)已设立抵押权且未经抵押权人书面同意出售的住房;
  (十)房屋及其土地权属有争议的住房;
  (十一)法律、法规、规章和县级以上政府规定不宜出售的住房。

  第九条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后,该户家庭不得再按照房改成本价或者标准价购买公有住房,不得再参加单位集资建房,不得再购买经济适用住房等享受政府优惠政策建设的住房。

第三章 上市出售的程序
  第十条 已购公有住房和经济适用住房上市出售实行市场准入制度,由房屋所有权人向房屋所在地县级以上政府住房制度改革领导小组办公室申请办理准入审批手续,填写《职工家庭住房情况申报表》和《已购公有住房和经济适用住房上市申请确认表》,并提交下列材料:
  (一)房屋所有权证书;
  (二)土地使用权证书;
  (三)房屋所有权(含共有权人)身份证及户籍证明;
  (四)同住成年人(指同户籍常住完全民事行为能力人)同意上市出售的书面意见;
  (五)以标准价购买的公有住房,应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见;
  (六)房屋产权为共有的应当提供共有人同意上市出售的书面证明;
  (七)已设立抵押权的,须提交抵押权人同意上市出售的书面证明;
  (八)法律、法规和规章规定的其他证明材料。

  第十一条 县级以上政府住房制度改革领导小组办公室对申请上市出售的住房进行审核,并应当在收到申请之日起15日内作出是否准予上市的书面意见。

  第十二条 对经批准上市出售的已购公有住房和经济适用住房,房地产市场管理机构应当审核转让人按规定提交的有关资料,丈量房屋面积,勘察房屋界址、房屋成新和设施装修,绘制房屋平面图。房地产市场管理部门自收到交易申请之日起15日内办理完毕审核手续。

  第十三条 已购公有住房和经济适用住房上市出售,其成交价格由买卖双方协商议定,也可以自愿委托具有合法资质的评估机构评估,未经双方共同委托,不得强行评估。
  房地产市场管理机构对所申报的房屋成交价格核实无误后,以成交价格作为缴纳税费的依据。对申报的成交价格明显抵于市场价的,房地产市场管理机构可以核定作为缴纳税费依据的价,并以核定的价格作为计收税费的依据。

  第十四条 房地产市场管理部门应当自接到受让人变更发证申请之日起15日内,凭税费交纳凭证办理变更登记,核发《房屋所有权证》;受让人凭变更后的《房屋所有权证》向同级政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

第四章 税费计征
  第十五条 已购公有住房和经济适用住房上市交易,买卖双方应当按下列规定缴交有关税费;
  (一)受让人
  1、土地出让金(或者相当于土地出让金的价款)。按标定地价的10%计收,未确定地价的按成本价的1%计收。
  2、契税。按成交价的2%计征。
  3、印花税。按成本价的0.5‰计征。
  4、房屋所有权转移登记费。按每证50元收取。
  5、土地使用权登记发证费。按精装本每35元,简装本每本收18元收取。
  6、买卖手续费。按成本价的0.25%计收。
  (二)转让人
  1、营业税。转让人将所购买并居住一年以上的公有住房上市出售,免征营业税(凭当地地税机关免税通知书办理)。转让人将所购买并居住不足一年的公有住房上市出售,按交易成交价减去购入原价后的差额计征。
  2、土地增值税免征。
  3、个人所得税按成交价减去原规定住房面积标准内的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、个人支付的装修款、缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额的20%缴纳。
  4、印花税。按成交价的0.5‰计征。
  5、买卖手续费。按成交价0.25%计收。

  第十六条 已购公有住房上市出售,转让人应当缴纳所得收益。所得收益依据已购公有住房首次上市出售获得的价款扣除原规定住房面积标准内价款(以政府公布的当年经济适用房价为标准)、原支付的超过住房面积标准的房价款、个人支付的装修款和有关税费后的净收益,按照下列规定比例缴纳:
  (一)成交价低于政府公布的当年经济适用房价格(含本数)的,不缴纳所得收益。
  (二)成交价高于政府公布的当年经济适用住房价格以上的部分,收益80%归转让人,20%缴纳所得收益;超过住房面积标准的净收益全额缴纳所得收益。

  第十七条 已购经济适用住房上市出售的,不需缴纳所得收益。

  第十八条 已购公有住房和经济适用住房的原土地使用权以行政划拨方式取得的,受让人按照规定向土地管理部门缴纳土地出让金;原土地使用权以出让方式取得的,受让人按照规定向土地管理部门缴纳相当于土地出让金的价款。土地出让金按规定金额上交财政。相当于土地出让金的价款和所得收益,已购公有住房原产权单位属行政机关的,全额上交财政;属事业单位的50%上交财政,50%返还事业单位;属自收自支事业、企业单位的,全额返还单位。
  上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益,按照已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制,分别上交中央财政和地方财政,专项用于住房补贴;企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益,分别纳入企业和单位住房基金管理,专项用于住房补贴。

  第十九条 以标准价购买的部分产权公有住房上市出售的,可以按照上市出售时政府规定的房改政策补足房款,取得全部产权后再上市出售。
  以标准价购买的部分产权公有住房也可以直接上市出售。在同等条件下,原售单位有优先购买权,原售房单位已撤销的,政府房地产管理部门有优先购买权。直接上市出售的在扣除按照本办法第十五条、第十六条规定交纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款、有关税费和所得收益后的净收益,由职工与原产权单位按照产权比例分成。原产权单位的已撤销的,其应得部分由房地产市场管理机构代收后,纳入地方住房基金专户管理。

  第二十条 已购公有住房和经济适用住房相互交换或已购公有住房和经济适用住房与其他住房交换的土地出让金、营业税、土地增值税、个人所得税、印花税、房屋所有权转移登记费按本办法第十五条规定缴纳。所得收益、契税、房屋买卖手续费按下列规定缴纳:
  (一)所得收益。由换出房屋价值高的一方缴纳,即按其房屋价值作为售房款应缴纳的所得收益乘以交换双房屋价值差额与其房屋价值的比例缴纳。
  (二)契税。由换出房屋价值低的一方暂按房屋价值差额的2%缴纳。
  (三)房屋买卖手续费。价值相等部分按价值相等部分之和的0.5%缴纳, 差额部分按差额的2%缴纳,由交换双方各负担一半。

  第二十一条 鼓励城镇职工家庭为改善居住条件,将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已经按照市场价购买住房,或者已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭又按照市场价购买住房的,视同房屋产权交换。新的房款大于或等于首次上市出售房款的,免交或全部退还已交的所得收益,新购房款小于首次上市出售的,按照新购房款占首次上市出售房的,按照新购房款的占首次上市出售房款的比例减免或者退还已交的所得收益。

第五章 罚则
  第二十二条 房产、财政、土地和税务管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附则
  第二十三条 符合上市出售条件的已购公有住房和经济适用住房,原产权单位不得以任何理由阻止出售。

  第二十四条 本办法由市政府法制局会同市房地产管理局负责解释。

  第二十五条 本办法自公布之日起施行。