土地使用权转让的涉及哪些税房地产转让合同的相关法律规定

2022年4月19日江西宜春律师 http://www.xlglmlvs.cn/

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土地使用权转让的涉及哪些税

一，土地使用权转让根据《土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定：所谓土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。二，土地使用权

一，土地使用权转让　　根据《土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定：所谓土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。　　二，土地使用权转让的涉税分析　　出让方　　1.营业税　　根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》第三条第二十款之规定，单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。　　2. 城市维护建设税和教育费附加　　以上述营业税额为计税依据，分别按照5%和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加　　3.土地增值税　　根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。　　l 法定的扣除额　　取得土地使用权所支付的金额　　“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。　　与转让土地使用权相关的税金　　指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税，教育费附加、印花税也可视同税金扣除。　　l 土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下：　　级数土地增值额税率税率% 　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30 　　增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的 40 　　增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的 50 　　增值额超过扣除项目金额200%的部分 60 　　注：若税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。　　4.企业所得税　　按新企业所得税法规定，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。　　5.契税　　根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率征收契税。　　6.印花税　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。　　受让方　　1. 城镇土地使用税　　根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，凡在城市、县城、建置镇、工矿区范围内使用土地的单位应缴纳城镇土地使用税。　　根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。　　以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按一定的税率按年缴纳。　　2.印花税　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。

房地产转让合同的相关法律规定

　　房地产转让合同有哪些内容房地产转让合同中要有双方当事人的姓名、房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积、四至界限，土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途等等。

　　房地产转让合同

　　房地产转让合同是明确当事人权利义务的主要文件，关系双方当事人的重大权益，因此当事人必须认真对待。针对我国房地产转让合同存在的问题，《城市房地产转让管理规定》明确了房地产转让合同应当载明的主要条款和内容：

　　1、双方当事人的姓名或者名称、住所;

　　2、房地产权属证书名称和编号;

　　3、房地产座落位置、面积、四至界限;

　　4、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;

　　5、房地产的用途或使用性质;

　　6、成交价格及支付方式;

　　7、房地产交付使用的时间;

　　8、违约;

　　9、双方约定的其他事项。

　　房地产转让的概念

　　《城市房地产管理法》规定：;房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。;显而易见，房地产转让的实质是房地产权属发生转移，张三的房屋转为李四所有，就是房地产转让。该法还规定：;房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。;这项规定，是要求房产所有权与土地使用权的权利主体应当保持一致，避免出现房屋为张三所有，房基地使用权为李四所有的情况。

　　房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种不同性质。无偿转让主要是因继承行为或赠与行为发生的房地产转让。有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让，其他转让房地产的合法方式主要有：

　　以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;

　　一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;

　　因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;

　　以房地产抵债的。

　　房地产转让的程序

　　1、房地产具有价值高、使用周期长、管理制度严格等特点，为保障国家和房地产转让当事人的合法权益，维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》对房地产转让，规定了必要程序：

　　房地产转让当事人签订书面转让合同;

　　房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;

　　房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;

　　房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;

　　房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

　　房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书。

　　2、上述程序中，房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估，是《城市房地产管理法》规定;国家实行房地产成交价格申报制度;的具体实施。现实中，有些房地产交易人，为了逃避国家税费，通过制造假合同掩盖实际成交价格，采取;隐价瞒租;方式欺骗房地产管理部门和税务管理部门，造成国家税费流失。为堵塞这一漏洞，房地产管理部门在办理房地产转让手续中，必须核实当事人申报的转让情况和成交价格。对假赠与、真买卖，以及交易价格明显低于市场价格的房地产转让，房地产管理部门可以通过现场查勘和委托房地产评估部门进行评估，确定房地产转让的客观价格，并依据该客观价格办理有关税费手续。